Νόμος 5313/2026: Τι αλλάζει στη φορολογία ακινήτων και τις επενδύσεις

Δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως ο νέος νόμος 5313/2026 με τον οποίο εισάγονται σημαντικές φορολογικές παρεμβάσεις που αφορούν, μεταξύ άλλων, την αγορά ακινήτων, την προσέλκυση επενδύσεων και φορολογικών κατοίκων αλλοδαπής στην Ελλάδα και τη φορολογική μεταχείριση των Οργανισμών Εναλλακτικών Επενδύσεων (ΟΕΕ).

Κύριες φορολογικές διατάξεις νόμου

1. Φορολογικό πλαίσιο για τους οργανισμούς εναλλακτικών επενδύσεων

Θεσπίζονται νέες διατάξεις με σκοπό την ενίσχυση της ανταγωνιστικότητας της Ελλάδας ως κέντρου εγκατάστασης και διαχείρισης επενδυτικών κεφαλαίων ενώ, παράλληλα, εκσυγχρονίζεται και αποσαφηνίζεται το καθεστώς φορολόγησης των αμοιβών πρόσθετης απόδοσης των εργαζομένων νομικών προσώπων εγκατεστημένων στην Ελλάδα, τα οποία παρέχουν υπηρεσίες σε διαχειριστές Οργανισμών Εναλλακτικών Επενδύσεων (ΟΕΕ) της ΕΕ ή εποπτευόμενων ΟΕΕ τρίτων χωρών.

Ειδικότερα, ρυθμίζονται, μεταξύ άλλων, τα εξής:

Α. Φορολογική μεταχείριση Οργανισμών Εναλλακτικών Επενδύσεων (ΟΕΕ)

• Το ευνοϊκό φορολογικό καθεστώς των Οργανισμών Εναλλακτικών Επενδύσεων (ΟΕΕ) εφαρμόζεται πλέον και σε ΟΕΕ εγκατεστημένους τόσο στην Ευρωπαϊκή Ένωση αλλά και σε τρίτες χώρες υπό την προϋπόθεση ότι η έδρα τους δεν βρίσκεται σε μη συνεργάσιμο κράτος και εποπτεύονται από αρμόδια Αρχή της χώρας της έδρας διαπιστευμένη στο Διεθνή Οργανισμό Επιτροπών Κεφαλαιαγοράς (IOSCO).
• Η διαχείριση, η ανάθεση διαχείρισης ή η διαχείρισης χαρτοφυλακίου ΟΕΕ της ΕΕ ή εποπτευόμενων ΟΕΕ τρίτων χωρών δεν συνιστούν άσκηση πραγματικής διοίκησης στην Ελλάδα. Ομοίως, οι ως άνω δραστηριότητες δεν συνιστούν άσκηση πραγματικής διοίκησης στην Ελλάδα για αλλοδαπά νομικά πρόσωπα και οντότητες στα οποία συμμετέχουν άμεσα ή έμμεσα κατά ποσοστό τουλάχιστον 95% οι ανωτέρω ΟΟΕ και δραστηριοποιούνται αποκλειστικά με σκοπό την κατοχή περιουσιακών στοιχείων ή την επένδυση κεφαλαίων προς όφελος των οργανισμών αυτών, καθώς και για τους μεριδιούχους των οργανισμών αυτών. 
• Η παροχή υπηρεσιών διαχείρισης, ανάθεση διαχείρισης και διαχείρισης χαρτοφυλακίου από ελληνικές εταιρίες δεν δημιουργεί μόνιμη εγκατάσταση για ΟΕΕ της ΕΕ και τρίτων χωρών καθώς και για τα αλλοδαπά νομικά πρόσωπα με 95% συμμετοχή και τους μεριδιούχους των εν λόγω ΟΕΕ.
• Οι υπηρεσίες διαχείρισης χαρτοφυλακίου ή συμβουλευτικής που παρέχονται από ελληνικές εταιρίες προς ΟΕΕ της ΕΕ ή εποπτευόμενους οργανισμούς τρίτων χωρών δεν δημιουργούν μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα για τους OΕE, τους διαχειριστές τους ή τους μεριδιούχους τους.

B. Φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος πρόσθετης απόδοσης ως υπεραξία μεταβίβασης κεφαλαίου με συντελεστή 15% για τους εργαζομένους ελληνικών εταιριών που παρέχουν υπηρεσίες σε διαχειριστές οργανισμών εναλλακτικών επενδύσεων

Με έναρξη ισχύος από την 1.1.2026, ως εισόδημα από υπεραξία μεταβίβασης κεφαλαίου φορολογείται το εισόδημα πρόσθετης απόδοσης που προκύπτει βάσει συμβατικού δικαιώματος και καταβάλλεται στους εργαζόμενους νομικών προσώπων εγκατεστημένων στην Ελλάδα που παρέχουν υπηρεσίες σε:
(α) συνδεδεμένους, διαχειριστές οργανισμών εναλλακτικών επενδύσεων εγκατεστημένους σε κράτος μέλος της Ευρωπαϊκής Ένωσης και υπαγόμενους στην Οδηγία (ΕΕ) 2011/61 ή 
(β) διαχειριστές οργανισμών επενδύσεων εγκατεστημένους σε τρίτα κράτη, υπό την προϋπόθεση ότι η καταστατική τους έδρα δεν βρίσκεται σε μη συνεργάσιμο κράτος κατά την έννοια του άρθρου 65 και οι οποίοι εποπτεύονται από αρμόδια αρχή της χώρας της έδρας τους, διαπιστευμένη στον Διεθνή Οργανισμό Επιτροπών Κεφαλαιαγοράς (International Organization of Securities Commissions, IOSCO).
 
Έως σήμερα, η ανωτέρω φορολογική μεταχείριση εφαρμόζεται ως προς το εισόδημα που προκύπτει από τη συμμετοχή φυσικών προσώπων, μελών της ομάδας του Διαχειριστή, σε πρόσθετη απόδοση του Αμοιβαίου Κεφαλαίου Επιχειρηματικών Συμμετοχών (Α.Κ.Ε.Σ.).

Γ. Προνομιακή φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος που προκύπτει από πρόσθετη απόδοση ως υπεραξία μεταβίβασης κεφαλαίου με συντελεστή 5% σε εργαζομένους ελληνικών εταιριών που παρέχουν υπηρεσίες σε διαχειριστές οργανισμών εναλλακτικών επενδύσεων που μεταφέρουν την φορολογική κατοικία στην Ελλάδα

Με έναρξη ισχύος από την 1.1.2026, το εισόδημα φορολογείται ως υπεραξία μεταβίβασης κεφαλαίου με μειωμένο φορολογικό συντελεστής 5% εφόσον,

(α) το φυσικό πρόσωπο συνάπτει εργασιακή σχέση με το ελληνικό νομικό πρόσωπο,
(β) το φυσικό πρόσωπο μεταφέρει τη φορολογική του κατοικία στην Ελλάδα κατ’ εφαρμογή του άρθρου 5Γ και 
(γ) το νομικό πρόσωπο πραγματοποιεί ετήσιες δαπάνες στην Ελλάδα τουλάχιστον 3.000.000 ευρώ.

Ο συντελεστής 5% εφαρμόζεται από το φορολογικό έτος υποβολής της αίτησης κατ' άρθρο 5Γ παρ. 3 Κ.Φ.Ε. και για συνολικά 7 φορολογικά έτη, χωρίς δυνατότητα παράτασης. 

Αν εντός του φορολογικού έτους η περίοδος που αφορά σε υποχρέωση δαπανών είναι μικρότερη των δώδεκα (12) μηνών, το ελάχιστο ποσό δαπανών υπολογίζεται αναλογικά.

Δ. Εκπεσιμότητα επιχειρηματικής δαπάνης

Με έναρξη ισχύος από την 1.1.2026, η πρόσθετη απόδοση που καταβάλλεται στους εργαζόμενους ελληνικών εταιριών που παρέχουν υπηρεσίες σε διαχειριστές οργανισμών εναλλακτικών επενδύσεων βάσει συμβατικού δικαιώματος αναγνωρίζεται προς έκπτωση εφόσον ποσό ίσο με την πρόσθετη απόδοση έχει αναγνωριστεί στα έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα των προσώπων αυτών. 

ΔΕΙΤΕ ΕΠΙΣΗΣ

Πρόσφατες νομοθετικές και κανονιστικές εξελίξεις σε φορολογικά και τελωνειακά θέματα

Διαβάστε περισσότερα

Λοιπές φορολογικές και κανονιστικές διατάξεις

2. Μόνιμη εγκατάσταση για σκοπούς ρυθμιστικής συμμόρφωσης και εποπτείας από αρμόδιες αρχές

Διευρύνεται το πλαίσιο των εξαιρέσεων από την έννοια της μόνιμης εγκατάστασης ώστε να περιλαμβάνει και περιπτώσεις κατά τις οποίες μια επιχείρηση κάνει χρήση εγκαταστάσεων στην Ελλάδα αποκλειστικά για σκοπούς ρυθμιστικής συμμόρφωσης και εποπτείας από αρμόδιες αρχές. Με την εν λόγω ρύθμιση καθίσταται σαφές ότι οι εγκαταστάσεις αυτές δεν συνιστούν μόνιμη εγκατάσταση, για σκοπούς φορολογίας εισοδήματος, εφόσον δεν χρησιμοποιούνται για την άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας.

3. Αλλαγές στο καθεστώς εναλλακτικής φορολόγησης του εισοδήματος αλλοδαπής των φυσικών προσώπων και αλλοδαπών συνταξιούχων που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα

Με το νέο νόμο εισάγονται σημαντικές τροποποιήσεις στο ειδικό καθεστώς φορολόγησης των φυσικών προσώπων που μεταφέρουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα κατά τα οριζόμενα στα αρ. 5Α και 5Β του Κ.Φ.Ε..

Ειδικότερα:

• καταργείται η νομοθετικά προβλεπόμενη προθεσμία της 31ης Μαρτίου για την υποβολή της αίτησης υπαγωγής καθώς και οι αντίστοιχες προθεσμίες εξέτασής της,
• τροποποιείται η προθεσμία καταβολής του κατ’ αποκοπή φόρου των 100.000 ευρώ (άρθρο 5Α) και του αυτοτελούς φόρου 7% (άρθρο 5Β) σε μία δόση, η οποία πλέον μετατίθεται έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Δεκεμβρίου (αντί του Ιουλίου),
• παρέχεται η δυνατότητα καθορισμού της προθεσμίας υποβολής και των σχετικών διαδικασιών με απόφαση του Διοικητή της ΑΑΔΕ

4. Επιτροπή Εξώδικης Επίλυσης Φορολογικών Διαφορών

Παρατείνονται οι προθεσμίες υποβολής αιτήσεων, εξέτασης υποθέσεων και έκδοσης πρακτικών εξώδικης επίλυσης. 

Ειδικότερα:

• Η προθεσμία υποβολής αιτήσεων παρατείνεται έως την 30η Ιουνίου 2027,
• Η προθεσμία ολοκλήρωσης της εξέτασης των αιτήσεων παρατείνεται έως την 31η Δεκεμβρίου 2027,
• Η προθεσμία έκδοσης πρακτικών εξώδικης επίλυσης παρατείνεται έως την 31η Μαρτίου 2028.

5. Νέες ρυθμίσεις για τη δήλωση στοιχείων ακινήτων και τον ΕΝΦΙΑ

Εισάγονται σημαντικές αλλαγές ως προς τον προσδιορισμό της πραγματικής κατάστασης των ακινήτων.

Ειδικότερα:

• Ειδικά για τα κτίσματα, για τα οποία έχει εκδοθεί Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου, αν η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος, είναι μικρότερη από αυτήν που αναγράφεται στην οριστική εγγραφή στο κτηματολογικό γραφείο ή στον τίτλο κτήσης ή στην άδεια οικοδομής, κατά τον υπολογισμό του ΕΝ.Φ.Ι.Α. λαμβάνεται υπόψη η πραγματική επιφάνεια του κτίσματος, όπως αποδεικνύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου. 
• Προβλέπεται ειδική διαδικασία ενημέρωσης του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (Μ.Ι.Δ.Α.),
• Εισάγονται νέα πρόστιμα για μη υποβολή δήλωσης πληροφοριακού χαρακτήρα για την ενημέρωση του Μ.Ι.Δ.Α ως προς τη χρήση ακινήτου σε περίπτωση εκμίσθωσης ή δωρεάν παραχώρησης αυτό.
• Οι ήδη υποβληθείσες δηλώσεις στοιχείων ακινήτων και οι πράξεις προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ που έχουν εκδοθεί πριν από την έναρξη ισχύος των νέων ρυθμίσεων δεν θεωρούνται ανακριβείς, εφόσον η διαφορά αφορά κτίσμα του οποίου η πραγματική επιφάνεια — όπως αποδεικνύεται μέσω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτηρίου — είναι μικρότερη από την επιφάνεια που εμφανίζεται στα υφιστάμενα στοιχεία (κτηματολογική εγγραφή, τίτλος κτήσης ή άδεια οικοδομής). Στις περιπτώσεις αυτές δεν επιβάλλονται κυρώσεις και τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ που έχουν εκδοθεί ή εκδίδονται βάσει των συγκεκριμένων δηλώσεων παραμένουν έγκυρα και δεν υπάγονται στο καθεστώς κυρώσεων για ανακρίβεια.

6. Παροχή φορολογικών κινήτρων για συμμετοχή στο πρόγραμμα «Κατασκευάζω – Νοικιάζω» (Build to Rent)

Θεσπίζεται νέο πρόγραμμα με στόχο την αύξηση της προσφοράς κατοικιών μέσω της παροχής φορολογικών κινήτρων σε νομικά πρόσωπα που δραστηριοποιούνται στον τομέα των κατασκευών ή της διαχείρισης ακινήτων.

Ειδικότερα, παρέχεται απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα έσοδα που προκύπτουν από την εκμίσθωση ακινήτων που εντάσσονται στο πρόγραμμα υπό την προϋπόθεση ότι τα ακίνητα διατίθενται αποκλειστικά για μακροχρόνια μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον 10 ετών με προκαθορισμένο μίσθωμα. Το ύψος του μισθώματος θα καθορίζεται με κοινή υπουργική απόφαση.

7. Ειδικό καθεστώς καταβολής ΦΠΑ κατά το χρόνο είσπραξης της αντιπαροχής

 Διευκρινίζεται ότι για την εφαρμογή του ειδικού καθεστώτος καταβολής ΦΠΑ κατά το χρόνο είσπραξης της αντιπαροχής, οι υποκείμενοι των οποίων ο ετήσιος κύκλος εργασιών δεν υπερβαίνει τα δύο εκατομμύρια (2.000.000) ευρώ, μπορούν να επιλέξουν την εφαρμογή του ειδικού καθεστώτος του παρόντος άρθρου.

8. Τέλος ταξινόμησης υβριδικών ηλεκτρικών αυτοκινήτων

Τα υβριδικά ηλεκτρικά επιβατικά αυτοκίνητα απαλλάσσονται από το 50% του προβλεπόμενου τέλους ταξινόμησης, ανεξαρτήτως της εκπεμπόμενης μάζας διοξειδίου του άνθρακα.

Τα αμιγώς ηλεκτρικά αυτοκίνητα και τα αυτοκίνητα με κυψέλες υδρογόνου μηδενικών εκπομπών εξακολουθούν να μην υπόκεινται σε τέλος ταξινόμησης.

Ειδικά για υβριδικά ηλεκτρικά αυτοκίνητα που έχουν εισαχθεί στη χώρα από την 1η Νοεμβρίου 2025 έως την 31η Μαΐου 2026 και έχουν εκπεμπόμενη μάζα διοξειδίου του άνθρακα έως 75 γρ./χλμ., προβλέπεται απαλλαγή από το 75% του τέλους ταξινόμησης.

9. Εξωδικαστικός Μηχανισμός Ρύθμισης Οφειλών

Μειώνεται το ελάχιστο όριο οφειλών σε χρηματοδοτικούς φορείς, στο Δημόσιο και στους Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης για την ένταξη στον εξωδικαστικό μηχανισμό ρύθμισης οφειλών σε €5.000.

ΣΧΕΤΙΚΕΣ ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ

Κινούμαστε εντυπωσιακά, ώστε να αναπτύσσεστε ουσιαστικά. Ανακαλύψτε πώς:

Tax